Tout ce qu'il faut savoir sur le logement social

Les organismes Hlm assurent une mission d’intérêt général qui vise à offrir un logement de qualité, en location ou en accession sociale à la propriété, à tous les ménages qui peinent à se loger dans les conditions du marché et permet ainsi de préserver et améliorer leur pouvoir d’achat. Le parc locatif social occupe une place essentielle dans notre société. Il est constitué en France de plus de 5 millions de logements et dans le Maine et Loire de plus de 61 000 logements. Le parc locatif représente 15% des résidences principales et loge plus de 10 millions de personnes. Mixité, solidarité, progrès : ces valeurs fondatrices du Mouvement Hlm guident au quotidien l'action de 755 organismes Hlm.

Une activité très encadrée

Depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. C’est cette même convention qui détermine le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’Etat pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes. Les logements locatifs qu’ils produisent sont soumis de manière pérenne à des plafonds de loyers et les attributions sont réalisées sous conditions de ressources.

 

Un financement diversifié

Le financement d’une construction Hlm repose sur des prêts émis par la Caisse des Dépôts, adossés aux encours du Livret A, les fonds propres de l’organisme et des aides de l’Etat sous la forme de subventions ou d’avantages fiscaux (taux réduit de TVA et exonération de Taxe foncière sur les propriétés bâties). La dernière source de financement est la participation des employeurs, à travers Action Logement, à l’effort de construction, destiné au logement des salariés. Elle prend la forme de prêts et de subventions et donne lieu également à des droits de réservation.

De montants variables, les aides des collectivités locales sont fréquentes et tout aussi nécessaires à l’équilibre financier des opérations. Elles peuvent prendre des formes diverses : subventions d’investissement directes, garantie d’emprunt pour permettre le prêt auprès de la Caisse des Dépôts, cession de foncier avec décote ou encore prise en charge de la viabilisation des terrains. Ces contributions leur permettent en retour de bénéficier de droits de réservation sur une partie des logements construits.

La production de logements Hlm est financé à près de 75% par des emprunts contractés auprès de la Caisse des Dépôts, qui utilise à cette fin les ressources issues du Livret A, du Livret Développement Durable et du Livret d'Epargne Populaire. Les dépôts effectués sur ces livrés sont centralisés en partie par la Caisse des Dépôts, qui prête cet argent aux organismes Hlm sur le très long terme. Avec 63 millions de comptes ouverts, le livret A est le support d'épargne le plus répandu, même en temps de crise.

 

Les différentes catégories de logement social

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :

  • Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 euros/m2 et 5,97 euros/m2 selon les régions.

  • Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspond aux HLM traditionnelles. Les loyers sont compris entre 5,14 euros/m2 et 6,70 euros/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.

  • Le PLS (Prêt Locatif Social) finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. Les loyers sont compris entre 7,71 euros/m2 et 13,07 euros/m2.

  • Le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) visant à répondre aux besoins des ménages qui disposent de revenus trop élevés pour accéder au parc social mais insuffisants pour se loger sans difficultés dans le parc locatif privé.

En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les ressources du ménage le sont.

Un système très contrôlé, des arbitrages complexes

De l'enregistement de la demande jusqu'à la tenue de la Commission d'attribution des logements (CAL), la procédure est extrêment contrôlée. Elle associe les bailleurs sociaux et différents acteurs disposant de droits de réservation sur les logements (mairies, préfectures, comités interprofessionnels du logement).

Les défis qui mobilisent les acteurs du logement social

  • Faire face à une demande croissante des ménages
  • S'adapter aux exigences du développement durable
  • Promouvoir l'accession à la propriété
  • Rénover les grands quartiers d'habitat social
  • Oeuvrer à la cohésion territoriale
  • Améliorer la qualité des services rendus
  • Répondre à l'urgence des besoins
  • Contribuer à pallier le déficit de logements abordables

Un parc écoperformant

Les performances du parc Hlm sont supérieures à celles du reste du secteur résidentiel : tous logements Hlm confondus, la consommation moyenne en énergie primaire (chauffage et eau chaude) est inférieure de 30% à celle de l'ensemble du parc résidentiel. La consommation d'eau moyenne est de 100 litres par jour et par habitant dans le logement social contre 150 litres au niveau national.

Depuis 2009, la production neuve est réalisée selon la norme Bâtiment basse consommation. Le secteur du logement social s'est engagé à atteindre d'ici 2015 la réhabilitation thermique de 100 000 logements par an.

 

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