La copropriété

Acheter un logement en copropriété c’est être propriétaire d’un ou plusieurs lots privatifs (logement, stationnement, cave…) mais c’est aussi partager les parties communes du bâtiment avec d’autres copropriétaires.

On parle de copropriété lorsque deux propriétaires au moins partagent des parties communes. Chaque copropriétaire est donc propriétaire d’un ou de plusieurs lots privatifs (appartement, cave, etc.) et d’une quote-part des parties communes de l’immeuble (espace vert, voie d’accès, toiture, murs, escaliers, etc.). Cette part de propriété des parties communes est répartie en tantièmes de copropriété (millièmes).

Chaque copropriété dispose de son règlement. Ce document comprend l’état descriptif de division qui définit les lots et leurs tantièmes, ainsi que la définition des parties communes. Il fixe les règles de vie et d’organisation de la copropriété.

A la différence d’une copropriété ancienne, les charges de copropriété d’un immeuble neuf sont souvent moins élevées en raison de la qualité des matériaux et de l’isolation mais également parce que la copropriété n’aura pas besoin dans l’immédiat de faire des travaux sur l’immeuble (ravalement de façade, changement de chaudière et autres travaux divers).

Le règlement de copropriété
C’est un document obligatoire qui s’impose à tous les copropriétaires et plus généralement à tous les occupants de l’immeuble. Il comprend deux parties :

  • l’état descriptif de division, qui liste les lots et leurs tantièmes.
  • le règlement proprement dit qui définit les parties privatives et communes et fixe les règles qui organisent la vie de la copropriété.

À savoir : Le régime de la copropriété est organisé par la loi du 10 juillet 1965.

2 sortes de parties communes :
1 | les parties communes générales concernent l’ensemble des copropriétaires
exemples : terrain de la copropriété, espaces verts, ascenseurs, les compteurs généraux d’électricité, d’eau et de gaz.
2 | les parties communes spéciales ne concernent que certains copropriétaires
exemple : s’il y a plusieurs bâtiments, l’ascenseur du bâtiment A pour les copropriétaires du bâtiment A.

À savoir : à quoi servent les tantièmes ?
Les tantièmes permettent de déterminer le poids des voix dont vous disposez lors des votes en assemblée
générale mais aussi de calculer votre participation au budget. Par exemple, si vous disposez de 45/1 000èmes et que l’assemblée générale vote une dépense de 1 000 € pour la réfection des espaces extérieurs, vous devrez payer 45 €.

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires se réunissant en assemblée générale. A cette occasion, il prend toutes les décisions relatives aux parties communes de la copropriété (travaux, équipements, modification du règlement…). Un syndicat des copropriétaires a la personnalité civile et peut donc agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété, mais il peut aussi voir sa responsabilité engagée. Les décisions prises en assemblées générales s’imposent à tous les copropriétaires.

Le conseil syndical, élu par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale est composé de copropriétaires. Il est l’organe faisant la liaison entre les copropriétaires et le syndic. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son rôle est uniquement consultatif, il n’a pas le pouvoir de décision.

Le syndic quant à lui, est l’organe d’administration de la copropriété, il exécute les décisions prises en assemblée générale. Il passe les contrats d’entretien (ascenseur, espaces verts, chauffage…) ainsi que les contrats d’assurances. Il engage et gère le personnel du syndicat et paie les fournisseurs.
Le syndic peut faire exécuter des travaux d’urgence. Il engage les gros travaux (ravalement de façade, toiture, étanchéité…) avec l’accord de l’assemblée générale. Il tient donc la comptabilité et élabore les budgets prévisionnels nécessaires au fonctionnement de la copropriété qu’il fait ensuite approuver en assemblée générale. Il appelle les provisions de charges et la régularisation annuelle des charges.

À savoir : La désignation d’un syndic est obligatoire.
Il peut s’agir d’un syndic professionnel ou bénévole. Ses prestations, sa rémunération et la durée de sa mission sont définies dans le mandat, qui est un document approuvé par l’assemblée générale.

Au moins une fois par an, vous serez convoqué par le syndic pour une réunion de l’ensemble des copropriétaires. Des décisions importantes concernant le fonctionnement et la vie de la copropriété y sont prises. Elles concernent tous les copropriétaires et vous concernent donc directement. C’est pourquoi il est important d’y participer.
Par exemple, vous pourrez approuver les comptes et le budget prévisionnel, prendre des décisions concernant la réalisation des travaux, désigner le syndic, etc. Vous aurez connaissance avant la réunion des points qui seront abordés puisque le syndic doit les faire figurer dans la convocation qu’il vous adressera préalablement.
Tous les points de l’ordre du jour sont soumis à délibération : ils sont discutés, votés, et aboutissent à une résolution qui figurera dans un procès-verbal.

À savoir : Les travaux touchant à l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale de copropriété, ceci, même s’ils seront entièrement à votre charge.

Il existe différentes règles de vote selon la nature des décisions à prendre :


Soit la majorité simple : c’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. On parle de vote article 24.
Exemple : adoption du budget prévisionnel



Soit la majorité absolue : c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). On parle de vote article 25.
Exemple : désignation du syndic



Soit la double majorité : c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. On parle de vote article 26.
Exemple : certaines modifications du règlement de copropriété



Soit l’unanimité.
Exemple : suppression d’un équipement collectif


1 | Les charges relatives aux parties communes.
Par exemple, les dépenses de nettoyage, d’entretien des espaces verts, les assurances, les honoraires de syndic.

2 | Les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs.
Par exemple, les dépenses d’entretien des ascenseurs, d’un chauffage collectif.


Les charges se répartissent au prorata des tantièmes définis dans le règlement de copropriété et peuvent se distinguer en charges communes générales et en charges communes spéciales. L’ensemble des dépenses courantes sont prévues dans le budget prévisionnel qui est voté en assemblée générale. Les autres dépenses, généralement de gros travaux, sont également votées en assemblée générale et font l’objet d’appels de fonds exceptionnels.

La loi Alur a ajouté une obligation pour les copropriétés avec la mise en place d’un fonds de travaux. Celui-ci est présenté lors de l’Assemblée Générale et est destiné à anticiper le financement de travaux. Un appel de fond complémentaire est alors demandé chaque trimestre. Il est versé sur un compte spécifique.

Les appels de fonds correspondent aux sommes demandées aux copropriétaires pour régler des charges, des travaux ou d’autres dépenses. En général, les appels de fonds sont trimestriels. À la fin de l’année, le syndic établit le solde du compte annuel qui correspond à la différence entre les dépenses réelles de la copropriété et les appels de fonds versés par les copropriétaires.

À savoir : En cas de vente de votre logement en cours d’année, le trop ou moins perçu sur les appels de fonds incombe ou bénéficie à celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

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