Une copropriété cela fonctionne comment ?
Une copropriété, c’est lorsque deux propriétaires au moins partagent des parties communes. Chaque copropriétaire est alors propriétaire d’un ou plusieurs lots privatifs et d’une quote-part des parties communes de l’immeuble. Cette part de propriété est répartie en tantièmes de copropriété.
Les tantièmes permettent de déterminer le poids des voix dont chaque propriétaire dispose lors des votes aux assemblées générales. C’est aussi la répartition des tantièmes qui détermine la répartition des charges générales entre copropriétaires.
Chaque copropriété possède un règlement de copropriété qui s’impose à tous les occupants de l’immeuble. Il est composé de deux parties :
- L’état descriptif de division listant les lots et les tantièmes
- Le règlement définissant les parties privatives et communes et organisant la vie de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires se réunissant en assemblée générale. A cette occasion, il prend toutes les décisions relatives aux parties communes de la copropriété (travaux, équipements, modification du règlement…). Un syndicat a la personnalité civile et peut donc agir en justice. Les décisions prises en assemblées générales s’imposent à tous les copropriétaires.
Le conseil syndical, élu par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale est composé de copropriétaires. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son rôle est uniquement consultatif, il n’a pas le pouvoir de décision.
Le syndic quand a lui, exécute les décisions prises en assemblée générale. Il passe les contrats d’entretien (ascenseur, espaces verts, chauffage…) ainsi que les contrats d’assurances. Il engage et gère le personnel sur place et paie les fournisseurs.
Le syndic peut faire exécuter des travaux d’urgence et engage les gros travaux (ravalement de façade, toiture, étanchéité…) avec l’accord de l’assemblée générale. Il tient donc la comptabilité et élabore les budgets prévisionnels nécessaires au fonctionnement de la copropriété qu’il fait ensuite approuver en assemblée générale. Il appelle les provisions sur charges et la régularisation annuelle des charges.
A savoir :
La désignation d’un syndic est obligatoire. Il peut s’agir d’un syndic professionnel ou bénévole. Ses prestations, sa rémunération et la durée de sa mission sont définies dans le mandat, document approuvé par l’assemblée générale.
Les copropriétaires sont convoqués au moins une fois par an par le syndic pour une assemblée générale. Des décisions importantes concernant le fonctionnement et la vie de la copropriété y sont prises. Il est donc important d’y participer.
A cette occasion, vous pourrez approuver les comptes et le budget prévisionnel, prendre des décisions concernant la réalisation des travaux, désigner le syndic…
Les règles de votes sont différentes en fonction de la décision à prendre :
- Décision à la majorité simple
- Décision à la majorité absolue
- Décision à la double majorité
- Décision à l’unanimité
Quelles sont les charges de copropriétés ?
- Les charges relatives aux parties communes : nettoyage, entretien des espaces verts, honoraires de syndic…
- Les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs : entretien du chauffage collectif, des ascenseurs…
L’ensemble des dépenses courantes sont prévues dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale. Les autres dépenses, telles que les gros travaux sont aussi votées en assemblée générale et font l’objet d’appels de fonds.
Les appels de fonds sont les sommes demandées aux copropriétaires pour régler des charges, travaux ou autres dépenses. En général, ces appels de fonds sont trimestriels.
A savoir :
Angers Loire habitat a nommé un syndic provisoire pour ses copropriétés mises en place : IMMO de France.